Bán nhà cho người mua trong trường hợp họ dùng chính căn nhà mà họ sắp mua để vay ngân hàng

Nhà là tài sản có giá trị lớn nên thông thường giao dịch mua bán nhà ở mức vài tỷ đồng, chính vì thế không phải người mua nào cũng có đủ khả năng để thanh toán 100% tiền mua nhà, thay vào đó họ chọn giải pháp vay ngân hàng. Người mua có thể thế chấp tài sản bất kỳ hoặc thậm chí thế chấp chính căn nhà mà họ sắp mua. Lúc này, đối với người bán, căn nhà của họ có thể trở thành tài sản thế chấp cho khoản vay đó. Vậy ưu và nhược điểm của việc bán nhà cho người mua vay ngân hàng là gì? Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng được tiến hành như thế nào?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Ưu điểm và nhược điểm của việc bán nhà cho người mua vay ngân hàng là gì?

Ưu điểm khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

- Thứ nhất, hợp đồng mua nhà 03 bên có sự tham gia của ngân hàng cho phép người mua có thể tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng ngay cả khi họ không có đủ 100% tiền nhà, giúp người bán tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn. 

- Thứ hai, thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng có sự tham gia của ngân hàng nên thông tin được minh bạch, rõ ràng và tiến độ thanh toán giao dịch được đảm bảo an toàn và không phải lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền. 

- Thứ ba, người bán được nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian và không phải lo lắng về tiền giả hoặc tiền rách.

- Thứ tư, người bán nhận được tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo lắng về việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.

Nhược điểm khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

- Không thể nhận tiền bán ngay lập tức vì nó sẽ bị phong tỏa cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất. Thường sẽ kéo dài từ 02 tuần đến 02 tháng.

- Vướng mắc trong quá trình đăng bộ sang tên. Chẳng hạn như nhà đất vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ đỏ mới mới được sang tên. Nó nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.

Những trường hợp này có thể xảy ra nếu như người bán gặp phải một nhân viên ngân hàng thiếu kinh nghiệm trong việc xử lý và giải quyết vấn đề. Thì có thể khoản vay người mua nhà bị ảnh hưởng và người bán sẽ mất khá nhiều thời gian mới được gỡ phong tỏa.

Do vậy, cách tốt nhất là phải tìm đúng một nhân viên ngân hàng chuyên nghiệp về thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, sang tên, giúp giải quyết và xử lý vướng mắc nhanh chóng, chính xác. Một nhân viên ngân hàng chuyên nghiệp có thể hỗ trợ người mua nhận được số tiền thanh toán mua nhà mà không cần phong tỏa thông tin tài khoản.

Từ những ưu, nhược điểm nêu trên cho thấy rằng việc có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân.

Ví dụ: Người bán muốn bán nhà nhanh, tiếp cận nhiều nguồn khách hàng, quá trình thu tiền được đảm bảo nhưng chưa cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này. Nhưng ngược lại, nếu người bán cần bán nhà gấp để lấy tiền lo cho con đi hoặc hoặc giải quyết những công việc riêng thì phải cân nhắc cẩn thận khi lựa chọn hình thức này vì sẽ tìm ẩn nhiều rủi ro cho người bán.

Cách tính giá thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Với người mua nhà đất đang vay ngân hàng thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất.

Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên Hợp đồng mua bán có công chứng. Và mức giá này sẽ do hai bên mua và bán thỏa thuận với nhau.

Trên thực tế, một số ngân hàng có thể kèm theo những điều kiện vay như: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua bán, tối thiểu (=) hoặc (>) khoản vay. Thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Và dẫn tới giá thuế chuyển nhượng bị tính chênh lệch cao.

Cho nên người bán và người mua cần nắm chắc thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết tốt nhất những vấn đề phát sinh.

Bán nhà cho người mua vay ngân hàng cần thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

Bước 1: Khách hàng mua nhà làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Hồ sơ vay vốn khách hàng cung cấp theo danh mục quy định của ngân hàng gồm có: 

- Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu hoặc KT2.

- Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.

- Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập: Hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng từ 3 tháng đến 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Một số lưu ý:

- Mức vay tối đa được ngân hàng xét duyệt là 70% tổng giá trị hợp đồng.

- Nếu được phê duyệt hạn mức 85% đến 90%, có thể bạn sẽ phải chịu lãi suất cao hơn hoặc điều kiện, thủ tục vay khắt khe hơn. 

- Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chứng, thời gian bàn giao.

Người mua nhà tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận.

Lưu ý: Chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc. Nếu không phải chủ nhà đứng tên, cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng.

Lưu ý: Địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Trường hợp căn nhà được bán là chung cư chưa ra sổ đỏ, người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, đơn đề nghị chuyển nhượng này sẽ được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Người bán tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế). 

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 03 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung sau:

• Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
• Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
• Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).

Hồ sơ thủ tục công chứng bao gồm:

- Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài

- Hồ sơ mua bán căn hộ gốc với chủ đầu tư

Chuẩn bị đầy đủ, chuyên viên tư vấn liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 02 bên đến làm thủ tục nhanh gọn và an toàn.

Bước 5: Đóng thuế thu nhập

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
• Bản sao hồ sơ gốc;
• Đơn đề nghị chuyển nhượng;
• Hợp đồng mua bán công chứng.
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 05 đến 07 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền. 

Lấy hóa đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới. Bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Trong trường hợp dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua và người mua sẽ công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng.

Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 03 đến 05 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong toả tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền và sử dụng bình thường.

Dịch vụ tư vấn nhà đất của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

>>> Xem thêm: Các loại hợp đồng về nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Bán nhà cho người mua vay ngân hàng và những điều cần biết”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com