Các rủi ro khi mua nhà ở đồng sở hữu cần phải biết

Hiện nay, rất nhiều người chọn mua nhà ở đồng sở hữu vì giá thành rẻ. Thông thường, đây là những căn nhà được xây trên một thửa đất lớn, không đủ điều kiện tách thửa. Tuy mỗi chủ sở hữu đều có một sổ hồng riêng nhưng về pháp lý thì họ đồng sở hữu với nhiều người khác. Vậy, việc mua nhà ở đồng sở hữu có những rủi ro gì?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:

Quy định về sở hữu chung

Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự năm 2015: Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản; Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

- Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

Theo Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 về sở hữu chung theo phần thì:

- Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015 về sở hữu chung hợp nhất

- Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

- Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Trường hợp mua nhà đất đồng sở hữu thì quyền sở hữu chung được xác định là sở hữu chung hợp nhất. Tất cả các đồng sở hữu đều có quyền ngang nhau.

Pháp lý của nhà ở thuộc quyền sở hữu chung

- Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì: 

- Giá trị pháp lý của nhà ở xây dựng trên đất đồng sử dụng: Về nguyên tắc, để được xác lập quyền sở hữu nhà ở thì nhà ở này phải được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do nhà ở được xây dựng trên đất đồng sở hữu nên không thể xác định được ai là chủ sở hữu của căn nhà, mà căn nhà nếu đủ điều kiện được công nhận nhà ở hợp pháp thì sẽ được cập nhật là sở hữu chung của tất cả các đồng sở hữu. Việc quản lý, sử dụng căn nhà được các đồng sở hữu thoả thuận với nhau.

Quyền định đoạt nhà ở đồng sở hữu

Do nhà ở đồng sở hữu thuộc quyền sở hữu chung của của các chủ sở hữu, mỗi chủ sở hữu đều có quyền ngang nhau. Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

- Căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Như vậy, việc định đoạt nhà ở thuộc quyền sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sử hữu. 

Các rủi ro khi mua nhà ở đồng sở hữu

Từ những phân tích trên, có thể thấy việc mua nhà ở đồng sở hữu tuy có ưu điểm là giá thành rẻ nhưng nhược điểm lại tồn tại nhiều rủi ro. Có thể kể đến một số rủi ro thường gặp phải như:

- Dễ xảy ra tranh chấp: Vì việc định đoạt nhà ở đồng sở hữu phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu. Do đó, trong trường hợp một trong các đồng sở hữu muốn bán nhưng không nhận được sự đồng ý của một hoặc các đồng sở hữu còn lại thì sẽ rất khó khăn trong việc chuyển nhượng, mua bán. Khi này, rất dễ phát sinh các tranh chấp giữa các đồng sở hữu để nhằm xác định phần tài sản chung.

- Không có toàn quyền của chủ sở hữu: Việc định đoạt nhà ở đồng sở hữu phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Do đó, trong trường hợp muốn xây dựng, cải tạo, cho thuê,…đều phải nhận được sự đồng ý của những người này dẫn đến việc bạn bị hạn chế các quyền mà chủ sở hữu phải có là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình.

- Khó khăn trong việc làm thủ tục hành chính: Thông thường, các nhà ở đồng sở hữu đều được xây dựng trên một thửa đất lớn và các thửa đất này hầu hết không đủ điều kiện để làm thủ tục tách thửa. Điều này dẫn đến việc khi bạn muốn làm các thủ tục tách thửa để có thể sử dụng riêng cho mình là điều rất khó khăn do diện tích đất không đủ điều kiện.

- Khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng: Các ngân hàng thường rất e dè trong việc cho vay có bảo đảm đối với các tài sản thuộc quyền sở hữu chung bởi tài sản liên quan đến rất nhiều chủ thể khác. Điều này dẫn đến việc hồ sơ vay vốn ngân hàng của bạn có thể gặp khó khăn trong việc duyệt hồ sơ hoặc chỉ vay được khoản tiền nhỏ hơn so với giá trị tài sản hoặc thậm chí là hồ sơ sẽ không được duyệt cho vay.

- Có thể vướng vào các vụ kiện không mong muốn: Khi mua nhà ở đồng sở hữu sẽ không tránh khỏi trường hợp các đồng sở hữu khác thực hiện các thủ tục thế chấp, cầm cố…đối với tài sản. Và khi họ không có khả năng thanh toán, bạn có thể gặp phải những phiền toái đến từ chủ nợ hoặc vó thể vướng vào các vụ kiện với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Dịch vụ Luật sư đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề Các rủi ro khi mua nhà ở đồng sở hữu cần phải biết. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com