Các trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được

Điều kiện để chuyển nhượng nhà đất là gì? Các trường hợp mua bán nhà đất công chứng xong không sang tên được?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:

Điều kiện để chuyển nhượng nhà đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để chuyển nhượng nhà đất được quy định như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp mua bán nhà đất công chứng xong không sang tên được?

Dù các bên có đủ điều kiện để chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật nhưng nếu thuộc trong 03 trường hợp sau đây thì người nhận chuyển nhượng có thể gặp những rủi ro không đáng có.

Nhà đất xây dựng sai phép trên đất

- Mua đất nông nghiệp nhưng có xây dựng công trình trên đất

Người bán xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nhưng đối với phần diện tích đất đang có nhà thì chưa thực hiện chuyển đúng mục đích sử dụng.

**Rủi ro cho người mua: do vi phạm mục đích sử dụng đất, người mua có thể phải đứng ra nộp phạt/có thể bị cưỡng chế phá dỡ công trình nếu người bán không phối hợp giải quyết theo khoản 2 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

“2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.”

- Mua nhà đất có giấy phép xây dựng nhưng xây trái phép

Người bán nhà xây nhà sai nội dung trên giấy phép (vượt tầng, lấn diện tích…).

**Rủi ro cho người mua:

• Bị xử phạt vi phạm hành chính theo Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

“Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.”

• Mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Nghĩa là, người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

Nhà đất đang có tranh chấp

Trong trường hợp các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện thủ tục sang tên sớm theo quy định. Dẫn đến tài sản có thể đang trong quá trình tranh chấp với bên thứ ba (tranh chấp thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu…).

**Rủi ro cho người mua:

• Cơ quan đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
• Mất tiền nhưng không sang tên được.
• Phải tham gia tranh chấp pháp lý.

Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

**Rủi ro cho người mua:

• Không được thực hiện sang tên dù đã công chứng hợp đồng.
• Hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ.
• Có thể mất cả tiền và tài sản.
• Buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Dịch vụ Luật sư tư vấn, Luật sư tranh tụng của Luật Trường Minh Ngọc

Xem thêm >> Bị mất hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải làm gì?

Xem thêm >> Hồ sơ bàn giao nhà chung cư gồm những gì?

Trên đây là những giải đáp của chúng tôi về vấn đề Các trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vấn đề cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

• Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
• Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com