Chỉ bán đất mà không bán nhà được không?

Trường hợp trên đất có nhà nhưng chủ sử dụng chỉ bán đất mà không bán nhà thì có được không? Có bắt buộc phải bán luôn cả nhà trên đất không?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:

Nguyên nhân xảy ra trường hợp chỉ bán đất mà không bán nhà?

Trên thực tế có nhiều trường hợp chỉ bán đất mà không bán nhà, nguyên nhân của tình trạng này là do:

- Một là: Nhà chưa đủ điều kiện hoàn công/ xây dựng trái phép...chưa được được cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi làm thủ tục chuyển nhượng không có ghi thông tin của nhà trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Hai là: Các bên thoả thuận chỉ bán đất, không bán nhà.

Có bắt buộc phải bán đất cùng với nhà ở và tài sản trên đất không?

Hợp đồng là sự thoả thuận của các bên, hợp đồng chỉ cần đáp ứng điều kiện về chủ thể, các bên tự nguyện, đáp ứng hình thức theo quy định của pháp luật, các nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội thì được xem là hợp pháp. Như vậy, pháp luật không có quy định bắt buộc phải bán cả đất và nhà ở, tài sản trên đất nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên hoàn toàn có quyền thoả thuận về việc “chỉ bán đất không bán nhà”.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, việc "chỉ bán đất không bán nhà" đã dẫn đến nhiều tranh chấp. Để giải quyết các tranh chấp liên quan đến các Hợp đồng mà “chỉ bán đất không bán nhà” thì cần phải xem xét đến các trường hợp sau:

Trường hợp GCN chỉ có thông tin về quyền sử dụng đất, không có thông tin về nhà ở, tài sản gắn liền với đất nhưng trên đất có nhà ở

- Đối với trường hợp này, trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng (được công chứng, chứng thực) chỉ thể hiện nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể thể hiện nội dung chuyển quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do tài sản chưa được đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nên về nguyên tắc, các tài sản này vẫn chưa được công nhận thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu và được xem là tách rời với quyền sử dụng đất.

- Tuy nhiên, cần phải xem xét rằng ngoài ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có lập thêm văn bản thoả thuận nào khác về việc chuyển quyền sở hữu nhà không và tại thời điểm bàn giao thì các bên có bàn giao cả nhà và đất hay không? Nếu các bên chỉ có hợp đồng thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có thêm văn bản nào về việc chuyển quyền sở hữu và không bàn giao nhà ở thì được hiểu là các bên chỉ thoả thuận bán đất mà không bán nhà.

Trường hợp GCN có cả thông tin về quyền sử dụng đất và cả thông tin về nhà ở

- Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ – CP quy định: “4. Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”.

- Căn cứ thêm Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013:

Như vậy, trường hợp GCN có cả thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì khi này nhà và đất là một khối thống nhất với nhau, không thể tách rời. Nếu chỉ thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thoả thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thì khi này tồn tại việc chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà là 02 chủ thể khác nhau. Khi đó, việc sử dụng đất sẽ khó thực hiện được bởi: Người sử dụng đất rất khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở trên đất và có thể phải xin phép chủ sở hữu nhà ở; hoặc trường hợp muốn chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho người khác nhưng trên đất lại tồn tại căn nhà đang thuộc quyền sở hữu của người khác thì rất dễ xảy ra tranh chấp.

Do đó, trong trường hợp GCN có cả thông tin về quyền sử dụng đất và cả thông tin về nhà ở thì các bên phải thống nhất chuyển nhượng cả đất và nhà. Việc “chỉ bán đất không bán nhà” trong trường hợp này có thể bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề Chỉ bán đất mà không bán nhà có được không? Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com