Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

Muốn chuyển nhượng/mua bán quyền sử dụng đất thì phải có đủ các điều kiện quy định tại Luật Đất Đai năm 2024. Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất thuộc diện quy hoạch nhưng có nhu cầu muốn bán đất. Vậy vấn đề đặt ra trong tình huống này là đất nằm trong diện quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

- Căn cứ Khoản 6, Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp có nhà, đất nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng/mua bán bình thường nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.

- Tuy nhiên, sẽ có 02 trường hợp xảy ra khi mua bán nhà, đất nằm trong quy hoạch bao gồm:

+ Mua/bán trước khi có thông báo/quyết định thu hồi đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Mua/bán sau khi có thông báo/quyết định thu hồi sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Theo đó tại Khoản 4, Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 có quy định 02 trường hợp cụ thể đối với đất trong diện quy hoạch như sau:

• Trường hợp 1: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

- Đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc trong diện phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất thì được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được thực hiện xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.

- Người dân chỉ được phép xây dựng khi có giấy phép xây dựng có thời hạn; được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở/công trình hiện có.

• Trường hợp 2: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

- Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: Được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định.

Lưu ý:

- Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 02 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:

+ Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất này.

+ Hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai: Người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất theo quy định.

 Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện quy hoạch cần đáp ứng những điều kiện gì? 

- Như đã đề cập tại Mục 1 của bài viết, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán. Tuy nhiên, để việc mua bán không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

- Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

• Thứ nhất, có đầy đủ Giấy chứng nhận theo quy định, trừ trường hợp 03 trường hợp sau:

- Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

- Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ nhưng đủ điều kiện để được cấp thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

• Thứ hai, đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
• Thứ ba, đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa án hoặc quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.
• Thứ tư, vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Thứ năm, đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Như vậy, đất trong quy hoạch được phép bán nhưng phải có đủ điều kiện để thực hiện mua bán đất. Đồng thời, các bên phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục nhằm hoàn tất quá trình mua bán đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Hướng dẫn cách kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch

>>> Xem thêm: Làm thế nào để kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch không?

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Mua nhà ở xã hội bao lâu thì được bán lại?

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com