Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự 2015 phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Vậy, có trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực nhưng không bị vô hiệu không?
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:
Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 520 Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp tại Điểm b, cụ thể:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
…”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu không?
Căn cứ theo các quy định nói trên, ngoài các trường hợp tại Điểm b Khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, nếu có vi phạm về hình thức thì Hợp đồng vô hiệu.
Vậy có trường hợp nào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực mà không vô hiệu không?
Căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
…
Vấn đề này cũng được hướng dẫn tại Án lệ số 55/2022/AL của Toà án nhân dân tối cao về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức như sau:
Nội dung của Án lệ số 55/2022/AL của Toà án nhân dân tối cao
“[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…”
Như vậy, trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2015 không công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Dịch vụ Luật sư nhà đất giỏi, uy tín của Luật Trường Minh Ngọc
Chúng tôi cung cấp dịch vụ Luật sư nhà đất giỏi, uy tín giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
- Tư vấn các quy định của pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Hướng dẫn khách hàng thu thập các tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc
- Tham gia quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án, cơ quan có thẩm quyền
Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2015 không công chứng có vô hiệu không? Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là ý kiến pháp lý để giải quyết một vụ án cụ thể. Nếu có bất cứ thắc mắc nào cần giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
