Mua bán đất không có sổ đỏ thì có bị phạt không?

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện nào? Mua bán đất không có sổ đỏ thì có bị phạt không? Một số rủi ro có thể gặp khi mua đất không có sổ đỏ?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện nào?

Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là sổ đỏ), trừ trường hợp nhận thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể là:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng đối với dự án bất động sản (Khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024).
• Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024).

- Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được cơ quan thẩm quyền giải quyết, bản án/quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.

- Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

- Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

- Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Mua bán đất không có sổ đỏ thì có bị phạt không?

- Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp ở trên. Do đó, trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

- Theo Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) có thể bị xử phạt từ 03 - 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 - 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.

Một số rủi ro có thể gặp khi mua đất không có sổ đỏ?

Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau:

- Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?...

- Dễ xảy ra tranh chấp: Về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có sổ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.

- Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ.

- Bị hạn chế quyền sử dụng đất: Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,… (chỉ trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024).

- Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Cá nhân chỉ được giao dịch kinh doanh, mua bán bất động sản tối đa bao nhiêu lần trong một năm?

>>> Xem thêm: Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản về giá mua bán

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Mua bán đất không có sổ đỏ thì có bị phạt không?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com