Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

Việc thế chấp tài sản là nhà đất để vay vốn Ngân hàng hiện nay diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên có ít người biết được về tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Vậy có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không? Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị những hồ sơ gì và thực hiện theo quy trình như thế nào?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khoản 4, Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

- Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Ưu điểm và nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.

• Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.

• Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 

• Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. 

Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng.

Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng được thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Tiến hành ký cam kết 03 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 03 bên và công chứng.

Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.

Hai bên mang theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.

Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Dịch vụ tư vấn nhà đất của Luật Trường Minh Ngọc

- Tìm hiểu, giúp khách hàng xác định rõ thông tin pháp lý của nhà đất muốn mua;

- Soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật;

- Nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;

- Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán;

- Các công việc khác tùy từng vụ việc.

>>> Xem thêm: Nhà đất đang thế chấp ngân hàng thì có nhận đặt cọc được không?

>>> Xem thêm: Người vay tiền đã chết thì bên cho vay có được đòi tiền không?

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com