Thu nhập từ hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ cần phải đóng các loại thuế, phí nào?

Về nguyên tắc, việc kinh doanh cho thuê phòng trọ là một ngành nghề phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế vì đây là hoạt động kinh doanh không nằm trong danh sách ngành nghề kinh doanh không cần đăng ký theo Nghị định 01/2021/NĐ-CP.

Vậy các loại thuế, phí cần phải đóng đối với hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ là gì? Pháp luật Việt Nam quy định xoay quanh vấn đề kinh doanh cho thuê phòng trọ như thế nào?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Kinh doanh cho thuê phòng trọ cho công nhân, sinh viên có được miễn thuế không?

Căn cứ Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định đối tượng phải thực hiện đóng thuế bao gồm: 

Thứ nhất, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật, cụ thể: 

- Hành nghề độc lập trong những lĩnh vực, ngành nghề được cấp giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật;

- Hoạt động đại lý bán đúng giá đối với đại lý xổ số, đại lý bảo hiểm, đại lý bán hàng đa cấp của cá nhân trực tiếp ký hợp đồng với doanh nghiệp xổ số, doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp bán hàng đa cấp;

- Hợp tác kinh doanh với tổ chức;

- Sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản không đáp ứng điều kiện được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân;

- Hoạt động thương mại điện tử, bao gồm cả trường hợp cá nhân có thu nhập từ sản phẩm, dịch vụ nội dung thông tin số theo quy định của pháp luật về thương mại điện tử.

Thứ hai, cá nhân, hộ kinh doanh tiến hành kinh doanh các hoạt động sản xuất, kinh doanh tại chợ biên giới, chợ cửa khẩu, chợ trong khu kinh tế cửa khẩu trên lãnh thổ Việt Nam. 

Thứ ba, cá nhân cho thuê tài sản. 

Thứ tư, cá nhân tiến hành chuyển nhượng tên miền internet quốc gia Việt Nam “.vn”. 

Thứ năm, tổ chức hợp tác kinh doanh với cá nhân. 

Thứ sáu, cá nhân, tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. 

Thứ bảy, cơ quan thuế, cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Thứ tám, các doanh nghiệp xổ số, doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp bán hàng đa cấp trả thu nhập cho cá nhân trực tiếp ký hợp đồng đại lý bán đúng giá đối với xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp. 

Như vậy, theo quy định trên hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với Nhà nước.

Tuy nhiên, hiện nay Bộ Tài chính đang lấy ý kiến tại dự thảo thông tư hướng dẫn thuế và quản lý thuế đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh có nội dung cá nhân phải kê khai và nộp thuế tài sản khi có doanh thu từ các hoạt động cho thuê gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Theo đó, cá nhân cho thuê nhà ở/ nhà trọ/ phòng trọ có doanh thu nhưng sẽ được hưởng miễn thuế tài sản, trong đó bao gồm cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.

Dự thảo cũng nêu rõ cá nhân cho thuê tài sản nhưng tổng tiền thuê một năm từ 100 triệu đồng trở xuống sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập từ hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ cần phải nộp các loại thuế, phí nào?

Tại Điều 4 Thông tư số 40/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/8/2021) quy định về nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và các văn bản pháp luật khác có liên quan, cụ thể như sau:

– Nếu hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân;

– Trường hợp doanh thu từ 100 triệu đồng trở lên thì người cho thuê phòng trọ phải đóng các loại thuế: thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. 

Thuế giá trị gia tăng

- Khi doanh thu từ việc cho thuê phòng trọ từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì phải đóng thuế giá trị gia tăng.

Theo đó tại Khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định mức thuế giá trị gia tăng phải đóng đối với: “Dịch vụ lưu trú, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ sẽ tính thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ 5% trên doanh thu”, cụ thể được tính như sau: 

Lưu ý về hiệu lực của văn bản: Thông tư 43/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/8/2021) đã sửa đổi, bổ sung Khoản 11 Điều 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.

Thuế thu nhập cá nhân 

Tại Điểm d Khoản 2 và Điểm b Khoản 4 Điều 6 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định về Thuế đối với thu nhập từ kinh doanh thì:

- Doanh thu tính thuế từ kinh doanh là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế, trong trường hợp cho thuê phòng trọ được xác định như sau:

“Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế xác định theo doanh thu trả tiền một lần”

- Thuế suất đối với thu nhập từ kinh doanh đối với từng lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh như sau:

“Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, bán hàng đa cấp: 5%.”

Theo đó, khi doanh thu từ việc kinh doanh cho thuê phòng trọ đạt từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân, cụ thể được tính như sau:

Lưu ý về hiệu lực của văn bản: Nghị định 126/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 05/12/2020) đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 5 đến khoản 11 Điều 5 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP

Lệ phí môn bài

- Ngoài thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân thì người kinh doanh cho thuê phòng trọ còn phải đóng lệ phí môn bài (trước đây từng được gọi là thuế môn bài).

- Căn cứ Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC quy định mức lệ phí môn bài phải nộp đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình kinh doanh cho thuê phòng trọ như sau: 

Lưu ý: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC người cho thuê phòng trọ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu thành lập hoặc ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (từ ngày 01/01 đến 31/12) khi đáp ứng một trong các điều kiện sau: 

+ Là tổ chức mới được thành lập, tức mới được cấp mã số thuế mới, mã số doanh nghiệp mới. 

+ Cá nhân, hộ gia đình, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Cho thuê phòng trọ có phải đăng ký kinh doanh không?

Tại Khoản 2 Điều 79 Nghị định 01/2021/NĐ-CP, các ngành nghề không cần phải đăng ký kinh doanh, bao gồm: 

- Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối.

- Buôn bán rong là hoạt động mua bán không có địa điểm cố định bao gồm cả việc nhận sách, báo, văn hóa phẩm từ các đơn vị được phép kinh doanh những sản phẩm này để bán rong.

- Buôn bán vặt, bán quà vặt bao gồm cả có và không có địa điểm cố định.

- Buôn chuyến là hình thức mua hàng hóa từ nơi khác sau đó bán lại cho người mua hoặc bán lẻ theo từng chuyến.

- Kinh doanh lưu động.

- Kinh doanh thời vụ.

- Làm dịch vụ có thu nhập thấp (trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện).

Mức thu nhập thấp sẽ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trên phạm vi địa phương.

Theo đó, việc cho thuê phòng trọ không thuộc các ngành nghề không phải đăng ký kinh doanh. Do vậy, chủ thể cho thuê phòng trọ phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, tại Công văn số 6457/SKHĐT-ĐKKD ngày 03/8/2012, Sở Kế hoạch và Đầu tư cũng quy định rõ hoạt động cho thuê nhà trong đó gồm cả trường hợp cho người trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở và hoạt động cho thuê mặt bằng để kinh doanh đều là hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, người có bất động sản cho thuê phải có thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có đăng ký kinh doanh và có vốn pháp định theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể lựa chọn thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh. Nhưng nếu kinh doanh với quy mô nhỏ thì nên lựa chọn hình thức hộ kinh doanh. Và khi xây dựng mô hình kinh doanh phòng trọ, người cho thuê cần phải đóng thuế theo quy định của Nhà nước. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn.

Dịch vụ Luật sư tranh tụng của Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Bên cho thuê nhà chết thì có đương nhiên chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

>>> Xem thêm: Chủ nhà được tự ý tăng tiền thuê nhà so với thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà sau khi cải tạo không?

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Thu nhập từ hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ cần phải đóng các loại thuế, phí nào?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com