Thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/8/2024 được thực hiện như thế nào?

Từ ngày 01/8/2024 việc xác định giá đất cụ thể dựa trên những căn cứ nào? Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục xác định giá đất cụ thể là gì? Trình tự, thủ tục thực hiện ra sao? Chủ thể nào có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:

Căn cứ xác định giá đất cụ thể được áp dụng từ ngày 01/8/2024 (Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành)

Căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc xác định giá đất cụ thể phải thực hiện theo:

- Quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các Điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP;

- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường;

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trong đó, giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục xác định giá đất cụ thể là gì?

Hồ sơ thực hiện xác định giá đất cụ thể theo Điều 31 Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao gồm:

•  Bản dự toán kinh phí, nêu rõ mục đích định giá đất và thời gian thực hiện định giá.

• Các văn bản pháp lý liên quan đến thửa đất cần định giá.

Và một trong các giấy tờ sau:

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất hoặc;

• Quyết định cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang 01 lần cho cả thời gian thuê hoặc;

• Quyết định gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất…

Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/8/2024 được thực hiện như thế nào?

Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin

- Các thông tin cần thu thập gồm:

• Thông tin về thửa đất định giá
• Thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.

Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất và thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất được thực hiện theo biểu mẫu số 02 và biểu mẫu số 03 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Theo đó, tổ chức thực hiện định giá đất phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.

Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất

Tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp để đề xuất cho Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định căn cứ vào:

- Mục đích sử dụng đất

- Đặc điểm thửa đất, khu đất cần định giá

- Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 bao gồm:

• Phương pháp so sánh: Áp dụng với trường hợp có ≥ 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất hoặc có sự tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

• Phương pháp thu nhập: Áp dụng để định giá các thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng lại xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đưa ra định giá.

• Phương pháp thặng dư: Áp dụng để định giá với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng lại ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và giá đất đã được quy định trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Bước 3: Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất

- Tổ chức thực hiện định giá đất thực hiện Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi tới cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

Theo đó, báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và chứng thư định giá đất được thực hiện lần lượt theo Mẫu số 16 và Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Chủ thể nào có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể?

Căn cứ Khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp. Cụ thể:

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất tại các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh bao gồm:

• Giao đất, cho thuê đất
• Cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất
• Gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
• Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết
• Thu hồi đất
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp

- Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giá đất tại các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện bao gồm:

• Giao đất, cho thuê đất
• Cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất
• Gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
• Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết
• Thu hồi đất
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Khi nào áp dụng giá đất cụ thể?

Theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng khi:

- Tính tiền sử dụng đất đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà:

• Không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
• Thông qua giao đất phải trả tiền sử dụng đất đối với các nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án.
• Thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép đất chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất.

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

- Tính tiền sử dụng đất khi chuyển hình thức sử dụng đất.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Có được đòi lại đất khi cho người khác đứng tên giùm không?

>>> Xem thêm: Từ ngày 01/8/2024 mua bán nhà đất phải ghi đúng giá trên thực tế

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/8/2024 được thực hiện như thế nào?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com