Xây nhà trên đất thổ cư có bắt buộc xin giấy phép xây dựng không? Xây nhà xong không đăng ký tài sản gắn liền với đất có bị xử phạt không? Xây nhà xong không đăng ký tài sản gắn liền với đất có thực hiện thủ tục mua bán được không?
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
Xây nhà trên đất thổ cư có bắt buộc xin giấy phép xây dựng không?
.png)
- Theo quy định của Luật Đất đai từ trước đến nay, không có sự xuất hiện của khái niệm "đất thổ cư" hay định nghĩa cụ thể về loại đất này. Tuy nhiên, đất thổ cư thường được hiểu là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống con người, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo điểm a Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024. Mặc dù không được gọi chính thức là "đất thổ cư" trong các văn bản pháp luật, loại đất này có thể được hiểu là đất ở bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
- Căn cứ theo điểm e Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:
+ Trường hợp 1: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Trường hợp 2: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Trường hợp 3: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
- Như vậy, việc xây dựng nhà trên đất thổ cư thuộc 03 trường hợp nêu trên sẽ không yêu cầu giấy phép xây dựng. Do đó, đối với các trường hợp không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại điểm e Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 thì phải tiến hành xin giấy phép xây dựng khi xây nhà trên đất thổ cư đúng quy định pháp luật.
- Qua đó, có thể thấy rằng việc xây dựng cần có giấy phép thường đối với các công trình có quy mô lớn, có ảnh hưởng đến môi trường xã hội, giúp việc xây dựng theo quy hoạch, đảm bảo phát triển của cơ sở hạ tầng theo định hướng cũng như bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường. Còn đối với các công trình có quy mô nhỏ thì việc miễn giấy phép xây dựng sẽ làm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, giúp cho các cá nhân tổ chức chủ động hơn trong việc xây dựng.
Xây nhà xong không đăng ký tài sản gắn liền với đất có bị xử phạt không?
.png)
- Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 quy định về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:
+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
+ Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
+ Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Từ những quy định trên có thể thấy rằng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất chỉ được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đồng thời, tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai đối với các thay đổi tại điểm a, b, i, k, l, m và q Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 không bao gồm trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất khi xây nhà xong.
- Theo đó, việc xây nhà xong nhưng trì hoãn không thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất sẽ không bị xử phạt.
- Việc không đăng ký tài sản gắn liền với đất thì sẽ không thể ghi nhận quyền sở hữu tài sản là nhà xây dựng trên đất đó. Điều này có thể gây ra một số vấn đề pháp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu tài sản.
- Vì vậy, mặc dù việc không đăng ký tài sản gắn liền với đất không bị xử phạt hành chính, nhưng nó sẽ khiến cho quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng không được pháp luật công nhận đầy đủ. Chủ sở hữu nên chủ động thực hiện thủ tục đăng ký để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình và tránh các rủi ro pháp lý trong tương lai.
Xây nhà xong không đăng ký tài sản gắn liền với đất có thực hiện thủ tục mua bán được không?
.png)
- Để thực hiện thủ tục mua bán nhà ở phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, bao gồm:
+ Có Giấy chứng nhận;
+ Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
- Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Theo đó đối với trường hợp nhà đã xây xong muốn thực hiện mua bán phải có giấy chứng nhận đối với tài sản đó. Tức là, nếu không thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất thì không thể thực hiện thủ tục mua bán với căn nhà đó.
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: Nhà ở chỉ có giấy phép xây dựng có bán được không?
>>> Xem thêm: Từ ngày 01/01/2025, trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc sẽ bị xử phạt như thế nào?
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Xây nhà xong không đăng ký tài sản gắn liền với đất có bị xử phạt không?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
